Le 15 décembre 2024, le gouvernement fédéral a rehaussé le plafond d’assurance hypothécaire SCHL de 1 000 000 $ à 1 500 000 $. Un an et demi plus tard, l’impact est massif pour les immigrants qui visent Toronto, Vancouver ou leurs banlieues : des milliers de propriétés qui exigeaient 20 % de mise de fonds (soit 200 000 $+) sont maintenant accessibles avec aussi peu que 5 à 19 %.
Ce guide fait le bilan 2026 de la mesure, détaille les nouveaux seuils et montre, chiffres à l’appui, ce qu’un nouvel arrivant peut vraiment acheter aujourd’hui à Toronto et Vancouver.
Ce qui a changé le 15 décembre 2024
Avant décembre 2024, la SCHL (et les assureurs privés Sagen et Canada Guaranty) ne pouvaient assurer que les prêts sur des propriétés dont le prix d’achat était inférieur à 1 000 000 $. Au-delà, 20 % de mise de fonds devenait obligatoire, ce qui excluait mécaniquement la quasi-totalité des nouveaux arrivants des marchés de Toronto et Vancouver, où le prix médian dépasse 1 M$ depuis plusieurs années.
La mise à jour de décembre 2024 a porté ce plafond à 1,5 M$ et a simultanément étendu l’amortissement sur 30 ans à tous les premiers acheteurs de propriétés neuves. Pour les détails officiels, consultez la page Ministère des Finances — Réformes hypothécaires 2024.
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Commencer le Wizard →Nouveau tableau de mise de fonds minimale (2026)
La règle est progressive selon le prix d’achat :
| Tranche de prix | Mise de fonds minimale | Exemple sur un achat de 1,4 M$ |
|---|---|---|
| 0 – 500 000 $ | 5 % | 25 000 $ |
| 500 001 – 1 500 000 $ | 10 % | 90 000 $ (sur 900 000 $) |
| Au-dessus de 1 500 000 $ | 20 % (non assurable) | — |
| Total 1,4 M$ | ~8,2 % | 115 000 $ |
Utilisez notre calculateur de prime SCHL pour estimer votre prime exacte selon votre situation.
Impact concret à Toronto et dans la GTA
Selon les données du Toronto Regional Real Estate Board (TRREB), le prix médian d’une maison unifamiliale détachée dans la GTA tourne autour de 1,3 à 1,4 M$en 2026, alors que les condos restent entre 650 000 et 800 000 $.
- Condo au centre-ville (750 000 $) : mise de fonds minimale = 50 000 $ (6,7 %)
- Townhouse Scarborough / Mississauga (1,1 M$) : mise de fonds minimale = 85 000 $ (7,7 %)
- Maison détachée 905 (1,4 M$) : mise de fonds minimale = 115 000 $ (8,2 %)
Avant décembre 2024, le même achat à 1,4 M$ exigeait 280 000 $de mise de fonds. La économie de cash requis : 165 000 $. Pour un nouvel arrivant avec un bon revenu mais peu d’épargne, c’est la différence entre « dans cinq ans » et « cette année ».
Impact concret à Vancouver et en Colombie-Britannique
Vancouver, encore plus cher que Toronto, est le marché où la réforme change le plus la donne. Consultez notre guide hypothèque C-B pour immigrantspour les spécificités provinciales (PTT, taxe spéculative, taxe étranger).
- Condo Vancouver Ouest (850 000 $) : mise de fonds minimale = 60 000 $
- Townhouse Burnaby / Surrey (1,2 M$) : mise de fonds minimale = 95 000 $
- Maison détachée East Vancouver (1,45 M$) : mise de fonds minimale = 120 000 $
Selon les données du Real Estate Board of Greater Vancouver, plus de 60 % des propriétés venduesdans le Grand Vancouver en 2025 étaient sous le nouveau plafond de 1,5 M$, contre à peine 28 % sous l’ancien plafond de 1 M$.
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Commencer le Wizard →Combiner avec l’amortissement 30 ans (Premier Chez-Soi)
Depuis la même date (15 décembre 2024), tous les premiers acheteurs (y compris les immigrants éligibles au programme SCHL Nouveaux Arrivants) peuvent étaler leur prêt sur 30 ans au lieu de 25, à condition d’acheter une propriété neuve ou de profiter du programme Premier Chez-Soi SCHL.
Sur un prêt de 1,3 M$ à 4,5 %, le paiement mensuel passe d’environ 7 215 $/mois (25 ans) à 6 580 $/mois (30 ans) — soit 635 $ de moins par mois. Combiné avec un plafond assuré plus élevé, ces deux réformes rendent la qualification au stress test nettement plus atteignable.
Pour visualiser la différence, utilisez notre comparateur 25 vs 30 ans.
Qui est admissible en 2026 ?
- Résidents permanents : accès complet, dès l’arrivée
- Travailleurs étrangers temporaires (permis de travail valide) : admissibles via le programme Nouveaux Arrivants, voir notre guide travailleur temporaire 5 %
- Réfugiés et personnes protégées : admissibles, dispensés de la loi sur les acheteurs étrangers
- Étudiants internationaux avec PGWP : admissibles si conditions de revenu et statut sont remplies
- Canadiens nés à l’étranger / doubles citoyens : accès complet, non soumis à la loi P-25.2
Les trois pièges à éviter
1. La prime SCHL augmente aussi avec le prix
Sur un prêt de 1,29 M$ (1,4 M$ avec 8 % de mise de fonds), la prime SCHL à 3,10 % représente environ 40 000 $ ajoutés à votre hypothèque. C’est étalable sur 25 ou 30 ans, mais c’est un coût réel. Notre guide des primes SCHL 2026détaille le calcul.
2. Le stress test se fait à 6,5 % minimum
Peu importe le taux obtenu, la banque vous qualifie au plus élevé entre votre taux + 2 % et 5,25 %. Pour une propriété de 1,4 M$, cela exige un revenu brut combiné d’environ 240 000 $/an. Vérifiez votre capacité avec notre simulateur de stress test.
3. Les taxes de mutation grimpent vite en GTA/Vancouver
Sur un achat à 1,4 M$ en Ontario, vous payerez environ 46 500 $ de Land Transfer Tax (LTT provincial + municipal Toronto). En C-B, le PTT sur 1,45 M$ s’élève à environ 27 000 $. Ces frais sont en sus de la mise de fonds. Voir notre guide des droits de mutation par province.
Comment profiter de la mesure en 2026
- Vérifier sa capacité d’emprunt avec notre calculateur — souvent la surprise est positive depuis la réforme
- Obtenir une préapprobation écrite mentionnant explicitement le plafond assuré à 1,5 M$ et, si admissible, l’amortissement 30 ans
- Cibler les propriétés sous 1,5 M$ : au-dessus, le 20 % cash redevient obligatoire, sans exception
- Prévoir les frais hors mise de fonds : taxes de mutation, frais de notaire, inspection, assurance habitation — prévoir 3 à 5 % du prix d’achat (voir les frais cachés)
- Passer par un courtier spécialisé nouveaux arrivants — les politiques de chaque prêteur diffèrent sur les prix élevés
L’essentiel à retenir
- Le plafond SCHL est passé de 1 M$ à 1,5 M$ le 15 décembre 2024 et reste à ce niveau en 2026
- Vous pouvez acheter une propriété jusqu’à 1 499 999 $ avec une mise de fonds progressive (5 % / 10 %) au lieu de 20 %
- Combiné avec l’amortissement 30 ans, c’est la réforme la plus importante pour les premiers acheteurs immigrants depuis une décennie
- La mesure est particulièrement utile à Toronto (GTA) et à Vancouver où le prix médian flirtait avec l’ancien plafond
- Attention : prime SCHL élevée, stress test toujours en place, taxes de mutation à prévoir
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